淮安区老科协    赵长宝

房地产业涉及社会和个人的根本利益，而房地产经济又是随着地方财政经济的发展而兴起的国民经济基础性产业，同时由于房地产市场的地域性特征，决定了房地产经济在地方财政经济发展中的重要地位，或者说，在经济发展到一定阶段之后房地产经济自然成为地方财政经济的支柱产业。反过来，房地产经济的发展带动并促进了地方财政经济的加速发展，尽而对地方财政收入也产生了重大影响。下面，笔者仅根据学习体会和工作实践，并结合笔者所在地实际，拟从房地产与地方财政经济的关系入手，探讨房地产经济发展对财政收入的影响，以及如何促进房地产与地方财政经济的协调发展等问题，谈谈个人看法。

一、目前房地产发展现状及趋势

　随着国家政策的导向，“去库存、去杠杆”政策的逐步实施，一线、二线城市的房价只增不减，二线城市的房产去库存效果不明显，地方房地产发展现状及趋势主要体现在：

（一）房价总体偏高，中低收入家庭购房依旧困难。决定房价因素，短期看供求、中期看地价、长期看发钞。从笔者所在地2019年——2021年三年住宅房销售价格看，已由2019年的8500元/平方米上涨到2021年房价为11000元/平方米，目前城区繁华地段的楼盘已达到12000元/平方米左右。以2021年为例：笔者所在地城镇居民人均可支配收入为30130元，按户均3人计算，家庭年收入9.4万元，买一套100平方米的住宅以均价计算约需110万元，是当年家庭年收入的12.18倍。按世界银行提出的房价应是家庭年收入的3—6倍的标准来衡量，笔者所在地的住房价格明显偏高。目前笔者所在地私营企业职员、个体工商户、农业户口人员是购房的主力军，由于没有缴纳住房公积金，无法办理公积金住房贷款，到银行申请贷款条件较为苛刻，主要是银行更“偏好”行政、事业单位职工这些风险较小的安全客户，因此，上述人员普遍存在贷款难和买房难问题。

（二）住房供应结构不尽合理，空置面积增多。2006年，笔者所在地新建商品房可供预售面积为37.25万平方米，其中住宅房25.96万平方米。从住宅房的销售结构看，全部新建住宅房可供预售数为2404套，实际预售数为1976套，其中60平方米以下仅为2套，60—100平方米为740套，100平方米以上的1234套。可见大户型、大面积的高档住房占比较大，中小套型、中低价位的普通商品住房、经济适用房和廉租住房明显供应不足。按照“国六条”规定，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，现状显然与此相悖。住房供应结构的不合理导致住宅房空置率有所上升，2006年住宅房销售率仅为74.73%，空置面积达6.56万平方米。

（三）对银行信贷依赖程度较高，风险隐患潜存。2003年末，笔者所在地四大国有商业银行房地产开发贷款和个人住房贷款余额仅为4500万元和5506万元，此后逐年下降，直至2006年，房地产贷款业务才明显回升。截止2006年末，房地产开发贷款余额为1.32亿元，全部为当年新增贷款；个人住房贷款余额为1.03亿元，同比增长120.3%。两项贷款分别占四大国有商业银行贷款余额的4.1%和3.2%。从区房管部门提供的房地产企业资金来源看，2006年全部房地产开发企业资金来源为10.51亿元，其中：企业自筹资金3.65亿元，占房地产企业全部资金来源的34.73%；定金及预收款4.19亿元，占39.87%；当地银行贷款与个人按揭贷款合计2.67亿元，占25.40%，说明当地金融机构贷款已成为房地产企业重要的资金来源。目前，市场利率仍然有上升的趋势，房价也未最终稳定，一旦出现利率增长过快或者房价降幅过大等不稳定因素，很容易给银行住房贷款带来风险。

（四）偷漏税现象时有发生，税收明显偏低。房地产经济高速发展在拉动地方财政经济发展的同时，也存在一些问题，如部分税种收入偏少，与房地产经济的增加值总量不协调。2004年至2006年，商品房销售额分别为9439万元、27309万元和58214万元，2006年比2004年和2005年分别增长516%和113%，同期国税部门征收的房地产企业所得税分别为1016万元、1816万元和3147万元，2006年比2004年和2005年分别增长209%和73%，企业所得税增幅远远低于同期商业房销售额增幅。据从工商部门了解，至2006年，笔者所在地从事房地产经营业务的共178家，正常缴纳税收的只有30多家，部分房地产企业存在较为严重的偷漏税现象。

（五）拉动地方财政经济后劲不足，影响持续发展。笔者所在地共有耕地面积135万亩，从2003年至2006年，购置土地用于房地产开发的面积超过100万平方米。区政府为了招商引资制定了一系列土地优惠政策，在地产处置上甚至采取亏本方式，尽管取得了一些成效，但土地属于不可再生资源，随着旧城改造的推进，国家保护耕地、土地调控政策的到位，以及对房地产开发贷款规模和开发面积的控制，房地产经济“黄金时代”在持续一段时间以后将渐趋平稳，如果没有相应的预算收入填补，必然影响地方财政经济的持续稳定发展。

（六）房地产信息披露机制不够完善。目前我国房地产市场还没有建立统一、规范的价格信息发布平台，市场参与者无法获得准确信息，政府相关部门信息不对称、不准确现象旧地有发生。市场参与者在获得信息过程普遍遇到信息获取较难，并存在信息失真滞后等诸多问题。

（七）房地产市场秩序不够规范。目前我国房地产市场秩序仍然较乱，有效监管不够，或缺少监管，导致开发商问题特别严重，有的圈地、炒卖地皮，有的突出规划增加层数，违规建设，甚至有的虚假宣传、哄炒房价、拖欠偷逃税款等违纪违法行不一而足，所有这些无不对房地产市场的干扰和破坏，无不是对国家、集体和个人利益的侵害。由此可见，进一步建立健全市场监管制度，落实监管措施，建立监管责任追究制度任重道远。

二、房地产经济拉动地方财政经济发展作用越来越明显

经济决定财政。按照这一经济学原理，研究房地产经济对地方财政收入的影响，必先探讨房地产经济与经济的关系。房地产经济在国民经济链条中处于中间环节，对关联产业具有较强的拉动作用。一般认为，拉动率为１：2.86，对国民经济的影响力达到30％。拉动的产业主要包括：机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、化学工业、炼焦、煤气及石油加工业、采掘业等多个产业。特别是地方财政经济发展依赖房地产经济程度较高，拉动作用也较明显。具体分析：

（一）房地产开发税收占GDP比重不断上升，直接拉动了地方财政经济的发展。从2003年—2006年间，笔者所在地房地产经济开发投资额平均增长速度为139%，高于同期GDP增速26个百分点，超出同期第三产业增速23.2个百分点。房地业以大大高于GDP的增速迅猛发展，使得房地产经济增加值占GDP的比重不断提高，对经济增长的贡献度逐年提升，从2004年占地方一般预算收入的7.32%上升到2007年34.9%。同时房地产的快速发展，促进了全区的产业结构调整，三大产业结构比例由2003年的“30.9：39.2：29.9”调整到2006年的“22.2：44.8：33”。

（二）带动关联产业发展。房地产市场的持续“牛市”，带动了建筑业迅猛发展。2004年，房地产建筑企业实现总产值31.60亿，创造利润5886万元；2005年实现总产值36.73亿元，创造利润6388万元，实现企业增加值9.4亿元；2006年实现总产值 44.61亿元，创造利润7560万元，实现企业增加值11.3亿元，同比分别增长21%、18%和20%。在形成对钢材、建筑材料等产业领域强劲拉动的同时，也带动了建筑装饰以及家电、家具等相关产业领域的需求，改变了单个行业局部增长的局面。目前，包含钢材、建材、建筑装饰等众多产业呈“百花齐放”的良好发展势头，将成为今后一段时期拉动笔者所在地经济增长的主体。

（三）加快城市建设步伐。城市房地产的综合开发，逐步形成了商业贸易区、居民住宅区、工业园区等划分有序的城市布局，同时相继新建和改造了一批主、次干道，使城市道路状况得到了很大改善。城镇化率从2000年的25.7%上升到2004年的32.59%；城市园林绿地面积由2003年的220公顷增加到2006年的327公顷，绿化覆盖率由2004年的11.9%上升到2006年的14.9%，提高了居民生活质量以及居住舒适度。此外，农村房地产经济的发展，也推进了全区农村城市化进程。

（四）房地产经济发展对地方财政收入的影响较大。一是从总量上看，房地产经济税收占地方财政收入的比重不断提高，已成为地方财政收入的重要来源。据统计，2004年至2007年，笔者所在地来自房地产经济及建筑安装业的税收分别为1471万元、2523万元和4101万元以及15616万元，占当年地方一般预算收入的比重分别为7．32％、11．9％、12．6％、34.9%。可见，房地产经济收入占财政收入的比重逐年提高，已成为地方财政收入的重要来源。二是从税负上看，房地产经济宏观税负在第三产业中的比例不断提高，盈利能力不断增强，对财政的贡献不断增加。2004年，笔者所在地房地产经济收入占第三产业ＧＤＰ的比重为0．54％，到2006年，这一比重上升为1．22％。可以看出，笔者所在地房地产经济占第三产业的比重虽有所上升，但总体来说，还是比较低的。其一，笔者所在地一直是以汽车产业为主导产业，其他产业发展相对滞后；其二，笔者所在地房地产经济起步较晚，发展较慢。尽管如此，作为地方一个新的增长点，房地产经济仍然显示出其良好的成长性和对地方财政经济较强的拉动作用。三是从收入结构上看，房地产经济税收改变了财政收入结构，尽而对地方财政收入产生一定影响。随着房地产经济的发展，该行业所提供的财政收入也不断增加，从一定程度上改变了地方财政收入结构。从笔者所在地的实际情况来看，财政收入主要依盐化工和棉纺织产业，尤其是区本级，百分之五十左右的财政收入来自于该产业。这种单一的收入结构影响了财政收入的稳定增长，该产业形势好财政收入就增长快，该产业产销下滑对财政收入贡献就明显降低。因此，房地产经济提供财政收入的增加使地方财政收入结构多元化，促进了地方财政收入的持续稳定增长。

  由此可知，房地产经济作为一个重要的产业，对众多关联产业具有较强的拉动作用，房地产经济在扩大内需和促进消费等方面有力推动了地方财政经济的发展，对国民经济的贡献率不断提高。从笔者所在地来看，房地产经济尚未成为支柱产业，但近几年，随着该行业的快速发展，对财政经济增长、社会进步，特别是对加快城市建设、改善居民住房条件等方面发挥了重要作用，其对地方财政经济的贡献逐年增加。

   三、房地产经济与地方财政经济协调发展途径的对策与建议

   房地产经济作为一个重要产业，对众多关联产业上有较强的拉动作用；房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，对全社会投资和国民经济发展有着重要影响。正因为如此，房地产经济日渐成为地方财政经济的一个新增长点。由于笔者所在地的房地产经济起步较晚，虽然近几年发展较快，但其在国民经济中所占的比重仍然偏低，投资比重也不高，不存在房地产投资过热的问题。但是商品房供给结构不合理、房价上涨过快以及房地产开发企业过多依赖银行而隐含的金融风险等问题也是存在的。当前，要坚定不移地积极发展房地产经济，促进房地产市场持续平稳较快的健康发展，在发展中解决房地产经济自身存在的问题。

（一）进一步建立健全房地产市场风险规制。中央及相关部门首先必须要建立健全金融法律体系。不言而喩，房地产市场风险爆发一个主要特征就是金融风险。银行目前是房地产市场金融的主导，房地产开发所需资金对银行贷款有很高程度的依赖性，市场风险集中，银行很难监控借款人对贷款的使用情况，坏账风险很高，一旦风险失去控制，银行将承受难以挽回的巨大缺失，因此必须从加强金融监管和金融创新、分散风险等方面完善房地产市场金融体系。其次必须要进一步完善土地法律体系。土地是房地产市场的基础，因此必须通过合理土地规划、土地出让、土地价格指导、严格法律责任等方式完善房地产土地法律制度。最后必须要进一步完善住房保障制度。房地产市场自身调节不能满足不同群体住房需求，政府及相关部门必须承担相应责任，为低收入群体提供基本住房保障，进一步强化政府住房保障责任，完善住房保障标准。

  （二）地方政府要高度重视房地产经济的发展。既要看到房地产经济所带来的经济增长和财政增收，又要防止房地产经济过快发展所引发的社会问题和金融问题的发生。具体来讲，一是地方政府应利用对土地的垄断地位，根据市场需求及时调节土地供给。通过城市规划，监管引导房地产商的投资计划、房屋结构、面积和环保等住房建设中的每一个环节。二是建立房地产市场预警预报和信息披露制度。信息不对称是房地产市场不规范发展的重要因素，建立一套及时、完整反映土地开发和商品房市场的信息系统，及时准确地反映房地产市场供求、结构、价格涨幅和空置状况的动态数据，并及时向社会公布，有利于引导开发企业理性投资、消费者理性购买。二是对被征地农民和拆迁户按照市场价格给予合理补偿，保证其生活标准不降低。三是加强经济适用房建设，切实解决低收入人群住房问题。四是房地产发展必须与国民经济发展相适应，与居民收入的提高相适应，控制房价的过快上涨。

（三）财税部门要加强房地产经济税收征管，为房地产企业的发展创造一个公平竞争环境。目前，房地产经济税收征管中普遍存以下问题：一是核算不实，偷税现象严重；二是挤占税款，欠税情况突出；三是征管部门力度不够，监管不到位，漏税较多。因此，加强房地产经济税收征管，公平税负，有利于房地产经济健康发展。

（四）加强风险分析，适当调整资金投放结构。银行业机构应充分发挥信贷杠杆作用，对过热的房地产市场和盲目的房地产投资需求，在充分搞好市场调研预测的基础上，结合国家宏观政策和本系统信贷政策进行有效控制，限制房地产规模盲目扩张。在发放房地产开发贷款时，应加大贷前调查，同时根据开发商资金缺口、预收款占项目总投资的比重和销售计划，合理确定贷款额度和贷款期限；根据贷后调查情况及时调整授信组合，对已经出现风险预警标识的，严禁对其进行任何形式的滚动授信及贷款展期，直至对其停止发放贷款。加大对中低价位、中小套型的普遍商品住房和经济适用房的信贷支持力度，适当降低大户型、高价位商品房和别墅项目的贷款投放比例，对贷款对象为个人、贷款用途为购房、购房超过一定面积的按揭贷款，适度提高门槛，根据不同发展时期附加限定性政策条件。

（五）完善住房补贴政策，适度发展经济适用房。政府一方面可考虑在住房补贴政策实施过程中，在降低经济适用房价格的基础上，将经济适用房卖给真正需要补助的低收入者；另一方面，对一些连经济适用房也买不起的无房者，考虑提供额外补助。在房地产开发过程中，注意以需求为导向，以购买力为依据，面向工薪阶层，中低价位的大众化住宅消费，适当增加经济适用房开发的比重，兼顾廉租房开发，避免开发商一味追求开发高档住宅、人为增大成本和售价的现象。

（六）加大稽查力度，保证房地产经济税款足额入库。在商品房销售时，税务部门应加大稽查力度，重点对有无按规定向购房人开具发票，隐瞒销售收入，达到少缴营业税的目的；商品房代销商不及时向房地产开发企业结转售房款，造成税款不能及时入库，长期拖欠税款；房地产开发企业有无未按配比原则进行会计核算，以假发票虚列成本，隐瞒利润，甚至做假致使企业亏损，以达到不缴纳企业所得税目的等方面进行稽查。一旦发现上述违法违规现象，切实加大处罚力度，发挥税法的震慑力，确保国家税款应收尽收，及时足额入库。

（七）规范土地出让市场，防范治理不规范行为。政府部门应以国有土地所有者和行政管理者的双重身份，在强调房地产开发符合城市规划的同时，提高土地供应和使用效能，高度珍惜土地不可再生的价值，统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏。通过掌握城市土地资源的所有权，对土地实行集中的计划供应，从而用垄断增量土地供应的办法稳定土地市场，逐步减少乃至取消土地出让中的协议出让方式，制定合理的土地拍卖原则，建立科学、合理和公平的招标原则，通过采用招标和拍卖方式，防止政府管员利用批准土地出让的权利滋生“权力寻租”，更加合理有效地利用土地，促进全区房地产市场持续健康发展。