大道至简，住房之道莫过于“房子是用来住的”，千百年来尽管住房在变、供应方式在变，但不变的居住基本功能便是大道、正道。住房市场背离此道才有了房价炒高、超高等等乱象，现在明确房子是用来住的便是明确了市场价值取向的正本清源之道，就要有使之变成现实的实践之道、实现之道。而且必须将住房市场之道置身于当今中国市场决定资源配置这个更大的道，用法治而非人治，用市场机制而非行政手段，长效机制而非临时措施，真正要体现出中国特色社会主义的市场之道。这不仅能治房地产之病、强房地产之身，而且能对新时代中国特色社会主义市场经济起到多方面的示范和推动作用。主要建议如下：

　　一、取消预售制度、解脱其对市场机制的绑架。

　　住房预售制看起来是市场行为，但却从制度层面绑架的预购房人，进而绑架了政府，绑架了银行。以往每轮房地产调控，都是在实现房价稳定，出现下行时，各种矛盾压力风险爆发，而不得不取消各种限制措施，甚至采取救市行为。原因在于，买涨不买落的羊群效应，一但形成房价下行，预购房人就会找各种理由退房。而因为是预售，而不是看货买货，在面积(特别是公摊)、质量、大小配套等诸多方面就很容易找到漏洞，退房潮主要表现为上访、群访维权，不仅是预购房人，已购入住的也会因现行价格与他们购房时价格倒挂而心里失衡，加入维权大军。如果情况再严重，按揭贷款的群体，就会因为首付款及后期还款已达现行房价，不再承担还贷也即断供潮，银行危机随之出现。每轮房产调控都在这种情况下松绑或逆转，然后便形成新一轮报复性涨价。从制度层面取消预售，这些类似于道德绑架的致命危害及投鼠忌器将不复存在。

　　预售制除了上述绑架购房人进而绑架政府，让优胜劣汰及契约精神等市场机制失灵，还因为预售造成投资的超额利润，让价值规律失灵。因为预售时，很大一块投资相当于拿购房人的钱去赚钱，再加上在建筑市场上的强势而要求建造商违规垫资等，实际投资的利用率远高于总投资下的表象利润率。在这种高利润的情况下，即使土地市场没有涨价，他们也有足够的利润空间消化捂盘惜售而产生的财务成本，结果就是情愿滞销也不降价，并形成集体默契对抗购房人。中国房地产流行一句话，房企可以“三年不开张，开张吃三年”就是这种现象的真实写照。如果没有购房人的预收款，都是他们自有资金或融资贷款，滞销惜售就会增加财务成本吞噬利润。两权相害取其轻，就会选择降价销售，这也是所有健康有序的产业共性的价值规律。

　　预售制让预购人享受低于现房的价格也是一种假象，虽然预售价一般都会比到现房时的价格低，但这实际是随时间推移住房涨价的结果。如果预售时便定死以后现房的价格，预售时低才是真正的让利，但事实上，几乎没有这样的房企及销售模式。如以后从制度上取消预售后，买卖双方在自愿的前提下选择让利的预售，便属于市场互利的契约个案，不会再像今日这样从制度层面上绑架购房人、绑架政府。

　　从历史的角度看，预售是中国实行房地产市场初期，房企实力薄弱而降低入市门槛的权宜之计，发展到今天，房地产作为资金密集型企业形成应有门槛有百利而无一害，只会形成更有实力、更有责任的“百年房企”，而且不会形成行业垄断。因此及时取消预售制也不存在条件不具备的问题，其实，早在2010年初，广西省便计划取消预售，并先以南宁市试点，但旋即便有住建部官员在主媒上斥之为“瞎说”，后夭折。现在也有城市作为这一轮调控的地方措施而实行现房销售，房地产既得利益集团估计慑于近年反腐等压力没有高调打压，但也在传媒上淡化处理了。

　　二、真正实施累进制的土地增值税

　　落实“房子是用来住的”，有一个重要的潜台词就是，房子不能用来炒，而抑制炒房及房地产暴利通行做法或称之为利器的便是超率累进制的土地增值税。因为随着房价上涨利润增加实际大头就是土地增值，税率随着增值而增加，达到一定利润时再涨价增利甚至超额利润及暴利时，很大一部分甚至大头就会变成税收，房企就会因为高价滞销而利润变薄，便因得不偿失而放弃涨价。但我国虽从94年开征此税(《中华人民共和国土地增值税暂行条例》自1994年1月1日起执行。第七条　土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。)，却一直采用一定税率的预征办法实施(过去普通住宅一直按预售收入的2%收，2015年才改为6%)，虽然理论上有清盘时统算保证补缴，但都因所谓房地产滚动开发成本因素多而复杂，大多不了了之。被严格清盘的企业少之又少，甚至可以说只在得罪某些要员或者机关时才会被这样做。

　　普通住宅按预售收入的6%征收增值税，以售价100万住宅为例，征6%，相当于增值没超出扣除金额的部分为20万，税率为30%，这样的利润水平显然与高房价情况的的房企利润不相符。如果真实情况如此，房企就不会在富豪排行榜上占据众多席位，也不会吸引很多制造业甚至创新型实体涉足房地产业，甚至趋之若鹜。有人统计我国房地产平均利润为50%，最高超过90%，而全世界房地产利润一般都在5%左右。让房地产行业回归正常利润，不仅能更好的满足刚需人群，还会因为更多人买得起房而不会使房地产市场萎缩影响众多产业，也将有效避免目前中国房地产因超利润吸引众多人才及创新型企业的不正常现象。

　　将超率累进制土地增值税变相为固定税率，与累进制增值税的机制及结果正好相反。房价已经消化各种成本及税收后，每涨价一分都成了纯利，越涨价获取利润就越高，越涨越有积极性，还能造成恐慌性购房，而成为卖方市场，甚至排队摇号，找关系买房。

　　过去各行各业也都有增值税，特别是营改增后更成了主税种，别的行业都能算清增值，唯独房地产算不清，怎么也说不过去。那么多高科技企业有专利、有机密、有超高的技术投入及人才成本，都能精确的算出增值额，而没有什么技术含量，每个环节都有招投标、有定额标准、有审计规范的房地产业，甚至就是组装设计、建筑施工等市场，却算不清成本，岂不是怪事?

　　退一步，即使房企土地增值税难算，那么炒房应该很好算，为什么不收增值税。房价一两年翻一番，各种建筑成本几乎没涨，涨多少也能算出来，甚至还应该有折旧，那么多出来的不就是土地增值吗?最多再去掉一个原购房款的财务成本，就算贷款利息也十分有限。增值税的征收范围从一开始就包含了自然人及炒房客，炒房更是高房价的直接推手及贡献者，几乎所有城市形成的一轮轮暴涨，都有炒房团的运作黑手、黑影。用增值税挤掉炒房才能真正体现房子是用来住的价值取向，让刚需者获益，让高房价失去支撑。即使货币超发、贬值、通胀，住房这个用来住的特殊商品也能并应该避免成为保值增值的投资品。

　　三、房产税应为资源占有的调节税

　　这些年试而不决、飘忽不定的房产税，按照房子是用来住的大道来看，不应该是代替土地财政的税收来源，而只能是对房子不是用来住的一种调节税。自住房就应该免除，甚至允许在不同城市购房(有些人因为子女或老人另够一套房也有一定的合理性，这样做可以避免“惩罚亲情”)，当然为避免超大占有，而确定单套面积上限也是合理的，这个税不仅符合“房子是用来住的”这个大道，其合理性还在于“钱是你的，但资源是大家的、有限的”，这就如有钱也不能浪费食物等资源一样的价值取向。

　　当然，实行房产税的同时，不应打压购房出租行为，租房市场是不可或缺的有机组成，特别是在增值税抑制了炒房，房价稳定后，租房将成人人们，特别是年轻人及流动人口的主要选项。而解决这问题的方法就是，房屋出租时，以房产税冲抵租赁经营时的税收。这里也涉及到公民自觉交税问题，这方面还是要借鉴发达国家和通行做法，公民有主动纳税的义务，国家每年按一定的比例严格抽查，加大漏税处罚力度，并纳入征信机制，影响择业等多方面。也就是加大漏税违法的高成本，使之得不偿失，“不怕一万、就怕万一”。这不仅有利于落实“住房是用来住的”，还将促进公民的诚实守信和爱国行为。

　　房产税的税率可以分地区，比如欠发达地区，可以降低税率，甚至增加免税范围。这在不动产登记已经形成全国垂直系统的今天，全国房产产籍联网已不存在任何障碍。

　　四、有效避免房地产硬着陆甚至泡沫破灭

　　实现住房是用来住的价值取向，虽是住房之道的理性回归，但勿须讳言的是如何避免房地产硬着陆甚至泡沫的破灭的危机。就中国房地产市场而言，高房价导致超高的房价收入比，即使不承认泡沫，也无论还有多少刚需，那么多的投资炒房及空关房却是不争的事实。买涨不买落造成城市房价断崖甚至斩腰，也都曾出现过，也就是说成为普偏现象的可能性也是存在的，一但出现作为社会经济不能承受之痛也是可预见的，因此避免是必须的，也是可行的。

　　认为打压楼市危机便不可避免实际是利益集团的藩篱所致，另一种说法便是长痛不如短痛，而因为这个短痛也是不能承受之痛，也便只能投鼠忌器。就这一轮调控的中国房地产市场而言，这两年房价看似平缓，实际是靠各种反市场行政手段实现的暂时现象。包括限贷限购限价，有的地方因害怕高价房上市拉高均价，而实行限卖，但实际是销售不上网备案，等于价格统计作假。因网上没有形成销售便不能办证，也就不能按揭，故只能全款交易，加大了刚需购房的经济负担，有的甚至高息借款，上网办证还要排队等候多时。也就是说实行限购等措施的城市，特别是约谈过的城市，实际房价早已突破上报数字，也因为强制限价，这些地区已形成同一小区二手房价超过一手房价的倒挂现状。房企们也默契形成新房一房难求的局面，让购房人认为买到即赚到。买卖双方都认可“现在是政府按住房价，此时不买更待何时”，普遍面临房价暴涨的压力，这一轮的调控手段实际已难以为继，销售及房价统计作假便是证明。尽管与以往调控以滞销等各种矛盾告终不同，这次难以抑制涨价，因此也是实行上述长效措施有利的时机，用上述市场的长效措施替换掉目前按住房价的行政手段，实现房价的相对稳定，可以有效避免快速下行甚至断崖破灭等危机发生。

　　就上述几项措施的风险评估而言。取消预售制，可能会出现有些实力不强的房企资金难以为继，因此在税收等方面要引导鼓励有实力的企业包括国企及时接盘，已经开盘实行预售的可以以幢为单位继续执行，但及时停掉也未尝不可;实行增值税政策，如果预期明确又有空档期，二手房可能会抢在实行前形成抛售，有利的是可以降低二手房价格，与一手房不再倒挂，形成良性局面，不利的可能在二手房数量大、占比高的城市，让房价直线下降，并形成带动效应，进一步加快买涨不买落的下行速度，引发滞销后的各种危机。因此可以考虑对不同的城市区别对待，允许有分步实施的税率和时间，放缓二手房上市的量及速度，避免对房价冲击过大。房产税的实施则要与鼓励将原来炒房用于出租相结合，加快对租房市场的引导与培育，减少二手房抛售。

　　如果针对“买涨不买落”后可能出现的非理性价格下滑，政府还可以作为的便是加大对市场住房的采购量，用于加大旧改或保障性住房。政府多点集中采购商品房用于旧改拆迁安置，不仅有利于形成很合理的团购价，减轻购房人负担(这一轮调控之所以形成了房价上涨的压力，与当初去库存加大旧改有关，因为旧改的刚需，不仅加大了购房量，也为炒房提供了题材，如果当初以政府多点采购再用于安置，情况就会相反)。再就是可以多采购一些共有产权保障房，对住房市场的供应量及价格起到很好的调控作用，既以团购价拉低房价，又以保障住房的价格为房价托底，避免大起大落。

　　五、与市场接轨解决保障性住房及农民工住房

　　“房子是用来住”的这一住房之道，还蕴藏着另外一层含义，就是“居者有其屋”的传统文化及“人民对美好生活的向往”。但目前甚至今后很长时间不仅有城市低收人群的住房保障问题，更有面广量大的农民工因住房不能融入打工城市的问题，这也是“不平衡不充分”的突出问题。解决这一问题必须破除“保障归保障，市场归市场”的误区，尽管任何国家甚至任何阶段都有买不起、租不起商品住房的人群，但对因高房价收入比造成这一窘境的人群，实际却是由房地产市场发展失序、管理失控造成的，市场造成的问题则必须从市场入手加以解决。我07年初主政淮安市房管局在全国率先实行了共有产权保障房，就是将保障与市场接轨，一举解决了划拨土地经济适用房与商品房双轨制造成的寻租及牟利空间，五年内可原价购回政府产权(第六年至第八年只加同期贷款利息)，实际等于锁定八年房价不涨，使被保障人群拥有全产权不再是梦想。为推介这一模式我们分别于08年、10年策划了2次全国论坛及媒体宣传，后入选全国科学发展观案例及国家试点，今年两会政府工作报告明确推广，所以在此对这一模式的优越性及必要性不再赘述。

　　但农民工住房问题如仅靠共有产权房等保障措施却是难以有效解决的，不仅是因为量太大，更有合理的产业布局问题。市场决定资源配置，但如果缺乏相应的规则及机制，低端产业同样可能集中到一、二线城市，这就如没有环保门槛风景区也一样会有工厂一样。如果打工者的工资与当地房价挂钩，就整体而言高房价的一线二线城市，就只能吸纳高利润、高报酬的产业和人员，这不仅是这些城市需要的产业和人口，而且这些人口也能买得起所在城市的住房而融入城市。而低端产业及相应人口布局到低房价的小城市、城镇，同样各得其所，安居乐业。即便从产业链等角度来看，星罗棋布的城镇体系及当今中国较为发到的交通网也是能够满足产业布局的配套和集约化需求。

　　增加住房工资，解决进入大城市的门槛及融入城市的双重难题，看似别出心裁，实际无需大动干戈。因为我国现有的工资体系中就有住房公积金，只需将住房公积金的强度加大，与当地房价挂钩就能较好的解决这一问题。将这一设计带入前面描述的产业布局及农民工融入所在城市问题，不仅产业布局会与所在城市适应，吸附的人口及面广量大的农民工也能够买得起或租得起当地住房而融入城市。既解决这部分人买不起住房又要在家里建房的浪费，也能解决好老了不能打工时还要回到农村的尴尬，特别是不愿再回去的第二代农民工问题。

　　当然，不同城市除了产业布局，还有一些基本服务业及吸附的人口问题，北京、上海也需要清洁工、家政工、小吃、快递等服务，看似与低收入的小城市没有什么区别，但同样可以通过劳动法等强制手段明确公积金并与房价挂钩。在大城市与小城市同样的服务、不同的价格本来就有天然的合理性，加之强制手段将是可行的，也有利于人口素质与城市文明程度相适应、相融合。

　　上述建议作为落实“房子是用来住的”实践实现之道，不仅包含了老子这个优秀中国传统文化的道的道理，也包含了阴阳平衡的原理。房子建在地上，犹如土地上庄稼树木，属阴，而人们的住房需求即“房子是用来住”的则相当于植物的需要的阳光雨露，属阳。正所谓“孤阴不生，独阳不长”，植物不能制造或强制阳光雨露，住房同样不能背离“房子是用来住的”这一像阳光雨露一样的需求，否则就是本末倒置、阴阳失衡，这些年房价失衡原因于此。近年旧改的实现路径也可以从反面验证这一问题，很多地方把旧改作为去库存、救楼市的措施，看似更有选择性的货币安置，但却给坐地起价提供了机会，为炒房提供了题材，下手慢的人拆迁补偿金已经买不到当初测算房价的住房。如果以改善棚改区住房为出发点，政府先集中多点采购，便可以锁定房价甚至比个人购买更低的团购价供拆迁户选择，其效果就如同殖民时代从出发点移交黑奴改为到港后移交一样，他们为私利尚能如此，我们为民为什么不能做得更好?以这样的中华文化我们还可以解决更多的失衡及背离以人为本、以人民为中心的难题。

　　在市场决定资源配置的前提下，落实好“房子是用来住的”这一住房之道，同样也是中国特色社会主义市场经济的题中应有之义。市场经济的核心是市场决定资源配置，重要特征是价值规律及看不见只手的作用，如亚当.斯密所言“好像有一只看不见的手推动人们从主观利益的动机出发最终达到客观利他的效果”，但古往今来的现实中主观利己并不一定能够达到客观利他的效果，中间有个“游戏规则”问题。所以市场经济也称为规则经济、法制(治)经济，市场决定资源配置及市场经济没有“姓资姓社”之分，但规则包括法律是有倾向性、阶级性的，也即有“姓资姓社”之分。所以才有中国特色社会主义市场经济之称，也即中国市场经济规则等价值取向，要体现中国特色社会主义。而“房子是用来住的”无疑很好地体现了“满足人民对美好生活的向往”，以及解决好“不充分、不平衡”的问题，这些新时代中国特色社会主义的本质特征。如果我国所有领域的改革及规则制度，都能像“房子是用来住的”这样去践行中国优秀传统文化及中国特色社会主义本质特征，中国特色社会主义市场经济及人民就一定能发出新时代的光芒，并屹立于世界民族之林，中国人民一定会发自内心的体现出“中国特色社会主义道路自信、理论自信、制度自信、文化自信”。(淮安市老科协副会长 邵 明)